Actualités

Par un arrêt du 22 janvier 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation rappelle qu’avant la réception des travaux, l’entrepreneur demeure tenu envers le maître de l’ouvrage de livrer un ouvrage exempt de malfaçons.

Elle énonce que les éventuelles fautes commises par un co-contractant ne constituent pas une cause étrangère de nature à exonérer l’entrepreneur qui, avant réception, est tenu de livrer un ouvrage exempt de malfaçons.

La circonstance que les travaux aient été exécutés sur la base d’études techniques erronées ne suffit donc pas à écarter la responsabilité de l’entreprise. Celle-ci doit encore démontrer qu’aucun manquement ne peut lui être reproché dans l’exécution de ses propres obligations.

Une obligation de vigilance pèse sur l'entrepreneur

L’intérêt de cet arrêt est de rappeler que l’entrepreneur ne peut pas se comporter comme un simple exécutant des plans et études qui lui sont transmis.

Lorsqu’il dispose d’éléments révélant une difficulté technique, une incohérence ou un risque particulier, il doit alerter le maître de l’ouvrage et les autres intervenants, au titre de son obligation de conseil. Il lui appartient également, selon l’étendue de sa mission et ses compétences, de vérifier la cohérence des données nécessaires à l’exécution de ses travaux.

La responsabilité de l’entrepreneur ne disparaît donc pas du seul fait qu’un autre professionnel a également commis une erreur. Les fautes respectives des différents intervenants peuvent donner lieu à des recours entre eux, mais elles ne privent pas nécessairement le maître de l’ouvrage de son action contre l’entreprise avec laquelle il a contracté, à la condition d'apporter la preuve d'un lien entre les désordres et les travaux réalisés par l'entrepreneur.

Une solution identique après réception

Le principe est similaire pour l'application de toute garantie due après réception et notamment la garantie décennale, l'entrepreneur ne pouvant s'exonérer de sa reponsabilité qu'en cas de force majeure, fait d'un tiers étranger au chantier ou faute du maître d'ouvrage (immixion fautive, acceptation des risques, mauvais utilisation de l'ouvrage). 

Ce qu'il faut retenir : 

• Constructeurs / entrepreneurs, soyez vigilant lors de la réalisation de vos travaux sur d'éventuelles fautes commises par vos co-contractants, 
• Maître d'ouvrage, la faute de l'un des entrepreneurs n'exonère pas les autres, vous disposez toujours de recours.

 

Une offre d’achat précisant le bien vendu et son prix, acceptée fermement et sans réserve, peut suffire à former la vente. La signature ultérieure d’un acte authentique n’est alors susceptible de constituer qu’une réitération de la vente déjà conclue.
 

En l’espèce, l’acquéreur avait proposé d’acheter un appartement et deux emplacements de stationnement pour 830 000 euros. La venderesse avait accepté cette offre par courriel, avant de renoncer à réitérer la vente. La cour d’appel avait écarté la formation de la vente au motif que les parkings ne figuraient pas dans le mandat confié à l’agent immobilier et que le courriel d’acceptation ne les mentionnait pas expressément.

La Cour de cassation censure ce raisonnement : dès lors que l’offre identifiait suffisamment le bien et son prix et qu’elle avait été acceptée sans réserve, la vente pouvait être parfaite. La conformité de l’offre au mandat de l’agent immobilier est sans incidence sur la rencontre des volontés entre le vendeur et l’acquéreur.

La solution s’inscrit ainsi dans une conception exigeante de la force obligatoire du consentement : lorsque les parties se sont accordées sur la chose et sur le prix, la signature ultérieure d’un acte authentique peut ne constituer que la réitération d’une vente déjà formée, sous réserve des stipulations contractuelles et des éventuelles conditions suspensives.

La jurisprudence n'est pas nouvelle : L’arrêt du 7 mai 2026 s’inscrit directement dans le prolongement d’une jurisprudence déjà affirmée par la Cour de cassation ( cf notamment : Cour de cassation 22 juin 2023, n° 22-16.498 ;  30 novembre 2022, n° 21-24.436 ;  11 juillet 2024, n° 22-24.430)..

Dans un arrêt du 8 juillet 2026, la chambre commerciale de la Cour de cassation précise le régime d’une clause contractuelle imposant au client d’un expert-comptable d’agir dans les trois mois suivant la connaissance du sinistre. 

La société cliente avait adressé à son expert comptable une mise en demeure par lettre recommandée, dans le délai prescrit, avant de l’assigner plusieurs mois plus tard. La cour d’appel avait considéré que la mise en demeure, envoyée dans le délai contractuel, avait permis de préserver l’action.

La Cour de cassation censure ce raisonnement. Elle rappelle, sur le fondement de l’article 2241 du code civil, qu’une mise en demeure, même envoyée en recommandé avec accusé de réception, n’interrompt pas un délai de forclusion. Seule une demande en justice, y compris en référé, peut produire cet effet.

Cette solution est parfaitement transposable en droit de la construction, matière régie par de nombreux délais de forclusion (garantie décennale, garantie des vices apparents d'un an...).

La solution appelle une vigilance particulière pour les acquéreurs suivant une vente en l'état futur d'achèvement ou pour les maîtres d'ouvrage : l’envoi d’une réclamation ou d’une mise en demeure ne suffit pas nécessairement. La juridiction compétente doit nécessairement être saisi avant l'expiration du délai, sous peine de voir son action déclarée irrecevable.

A noter : cette jurisprudence est également transposable pour les délais de prescription, quand bien même d'autres mécanismes d'interruption existent, à l'exception de la prescription biennale applicable en droit des assurances qui peut être interrompue par une lettre recommandée sous certaines conditions. 

En cas d’impayé de charges de copropriété, le syndicat par l’intermédiaire de son syndic dispose d’une procédure spécifique lui permettant d’exiger tous les trimestres restant de l’année.

Quelles sommes peuvent être réclamées ?

A défaut d’un paiement d’une provision sur charges à sa date d’exigibilité (généralement 1er jour du trimestre) et après une mise en demeure infructueuse pendant 30 jours, les autres provisions non encore échues peuvent devenir immédiatement exigibles en application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Autrement dit, le copropriétaire défaillant ne risque pas seulement de devoir régler la provision déjà échue, la copropriété peut également réclamer par anticipation les prochaines provisions prévues au titre de l'exercice en cours. 

outre ces sommes, le syndicat des copropriétaires peut aussi demander le paiement des sommes restant dues au titre d'exercice antérieurs, dès lors que les comptes correspondants ont été approuvés par l'assemblée générale ainsi que les cotisations dues au titre du fonds de travaux. 

Une procédure judiciaire accélérée

Le syndicat de copropriété bénéficie, suivant les conditions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, d’une action spécifique lui permettant de récupérer rapidement les sommes dues : la procédure accélérée au fond.

 Le juge vérifie notamment :

·         l’existence d’une provision arrivée à échéance et non réglée ;

·         l’envoi d’une mise en demeure ;

·         l’absence de paiement dans le délai de trente jours ;

·         l’approbation du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes concernés ;

·         le montant exact de la dette.

Le copropriétaire peut naturellement contester la dette, son montant ou la régularité des appels de fonds, mais une simple contestation ne suffit pas nécessairement à empêcher la condamnation si les pièces produites établissent la créance.

Le paiement effectué après l’expiration du délai de trente jours suivant la mise en demeure peut également ne pas faire obstacle à l’exigibilité anticipée des provisions futures.

Quelles mesures d’exécution peuvent ensuite être mises en œuvre ?

Une fois la condamnation prononcée, le syndicat peut engager des mesures d’exécution forcée afin d’obtenir le paiement : saisie sur compte bancaire, saisie sur salaire, saisie des loyers perçus en cas de location du logement, saisie vente immobilière du lot appartenant au copropriétaire défaillant.

Les frais de recouvrement sont-ils dus par le copropriétaire ?

Certains frais nécessaires au recouvrement peuvent être imputés au seul copropriétaire défaillant : frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque ou de certains actes accomplis par un commissaire de justice, à condition que ces frais soient justifiés et directement liés au recouvrement d’une créance certaine.

En revanche, tous les frais facturés par le syndic ne sont pas automatiquement récupérables auprès du copropriétaire.

Que faire en cas de difficulté financière ?

En cas de difficultés financières, il est recommandé de prendre attache rapidement avec le syndic sans attendre la mise en œuvre d’une procédure judiciaire.

La vérification du décompte transmis est également importante.

Vous êtes syndic ou copropriétaire, il vous appartient l’un comme l’autre de réagir rapidement en cas d’impayés de charges de copropriété et de prendre attache avec un Avocat compétent en droit immobilier et droit de la copropriété.

Le 4 juin 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt publié au Bulletin (n° 24-16.993), a rappelé avec force les limites du congé pour motif légitime et sérieux en matière de bail d’habitation.

Lorsque le logement loué est indécent et impropre à l’habitation, et que le bailleur le sait depuis la conclusion du bail, il ne peut pas utiliser un congé fondé sur des travaux pour évincer le locataire. Cet arrêt renforce la protection des locataires et clarifie les obligations des bailleurs en matière de logement décent.

Le droit au logement décent est au cœur des baux d’habitation. L’article 1719, 1°, du code civil et l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 imposent au bailleur de délivrer au locataire, pour son habitation principale, un logement décent, c’est-à-dire répondant à des critères minimaux de surface, de sécurité et de salubrité.

Lorsque le logement est impropre à l’habitation, la loi précise que le bailleur ne peut pas se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant. La jurisprudence de la Cour de cassation est venue, au fil des années, renforcer cette exigence en sanctionnant les situations d’indécence persistante.

Dans l’affaire jugée le 4 juin 2026, un locataire occupait un local dont la pièce principale ne mesurait que 8,84 m². Par un jugement du 7 janvier 2019, devenu définitif, il avait été jugé que ce logement était indécent et ne pouvait être destiné à l’habitation. Malgré cette décision, la bailleresse, une SCI, a délivré le 23 mai 2019 un congé pour motif légitime et sérieux, à effet du 24 novembre 2019, en invoquant un projet de travaux et des impayés de loyers, puis a assigné le locataire en validation du congé, expulsion, paiement d’un arriéré locatif, d’une indemnité d’occupation et de dommages-intérêts.

Selon la Cour de cassation, des travaux de mise en conformité qui ne sont pas un « motif légitime et sérieux »

La cour d’appel de Paris avait validé le congé et ordonné l’expulsion, au motif que le congé délivré pour l’échéance du bail ne s’analysait pas en une résiliation judiciaire du contrat.

Saisie par le locataire, la Cour de cassation casse partiellement cette décision. Elle juge que « les travaux destinés à remédier à l’indécence du logement, connue du bailleur lors de la conclusion du bail, ne constituent pas un motif légitime et sérieux de congé ».

Autrement dit, un bailleur qui a loué un logement indécent ne peut pas se servir du congé pour tenter d’expulser son locataire au moment où il se décide enfin à réaliser les travaux rendus nécessaires par son propre manquement initial.
 

L'arrêt rendu est dans la droite ligne de la jurisprudence existante, protectrice du locataire qu'il protège contre un usage détourné du congé dans un contexte de logement indécent. 

Il rappelle néanmoins que les loyers restent dus tant qu’aucune décision ne les remanie.
 

Ce qu’il faut retenir :

• Le propriétaire doit délivrer un logement décent dès la signature du bail.
• S’il loue un logement indécent, il ne peut pas, plus tard, s’abriter derrière un « congé pour travaux » pour expulser son locataire.
• Le locataire, lui, doit continuer à payer son loyer, mais il peut contester le congé et l’expulsion quand le logement est manifestement indécent.

 

Lorsqu’un logement loué se situe dans un immeuble en copropriété, les désordres proviennent très souvent des parties communes (canalisations, évacuations, toiture, infiltrations, humidité…). De nombreux bailleurs pensent alors ne pas être responsables vis-à-vis du locataire, au motif qu’ils ne peuvent pas décider eux-mêmes des travaux de copropriété.

Une décision récente de la Cour de cassation du 21 mai 2026  rappelle au contraire que le bailleur reste responsable envers son locataire, sauf véritable cas de force majeure, strictement caractérisé.

Dans l’affaire jugée, des locataires subissaient des désordres importants liés aux canalisations communes (eaux usées et eaux pluviales). Les bailleurs avaient saisi le syndic de copropriété, participé à des expertises amiables et des solutions techniques avaient été envisagées. Des travaux de remplacement des canalisations avaient été engagés, mais ils sont restés inachevés ou imparfaits.

La cour d’appel avait estimé que les bailleurs n’avaient commis aucune faute :  ils n’avaient ni la qualité pour ordonner des travaux sur les parties communes, ni pour en contrôler l’exécution, cette mission relevant du seul syndicat des copropriétaires.

La Cour de cassation censure cette analyse : le simple fait que les désordres proviennent des parties communes et que le syndic ait été informé ne suffit pas à écarter la responsabilité du bailleur. En l’absence de véritable force majeure, le bailleur demeure tenu de son obligation de délivrance conforme et d’entretien du logement, incluant la jouissance paisible du bien, conformément à l'article 1719 du Code civil et à l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

En pratique, le bailleur reste donc l’interlocuteur direct du locataire :

• il doit réagir aux réclamations (infiltrations, dégâts des eaux, nuisances, humidité, insalubrité) ;
• il doit relancer et mettre en demeure la copropriété si les travaux tardent ou sont mal exécutés ;
• il s’expose, à défaut, à des demandes d’indemnisation du locataire (trouble de jouissance, réduction de loyer, résiliation du bail).

Le bailleur pourra ensuite exercer un recours contre le syndicat des copropriétaires pour obtenir le remboursement des sommes versées, mais cette action interne à la copropriété n’efface pas ses obligations vis-à-vis du locataire.

Pour les locataires, cette jurisprudence est protectrice : en présence de désordres affectant le logement, ils peuvent agir directement contre leur bailleur, sans avoir à gérer eux-mêmes les blocages de la copropriété ou du syndic.

En cas de désordres persistants dans un logement en copropriété, il est conseillé de se faire accompagner par un avocat en droit immobilier et droit de la copropriété afin de sécuriser la stratégie et les démarches, que l’on soit bailleur ou locataire.