Actualités
Baux d’habitation et désordres dans l’immeuble : La Cour de cassation rappelle que le bailleur ne peut s'abriter derrière la copropriété et le syndic
Lorsqu’un logement loué se situe dans un immeuble en copropriété, les désordres proviennent très souvent des parties communes (canalisations, évacuations, toiture, infiltrations, humidité…). De nombreux bailleurs pensent alors ne pas être responsables vis-à-vis du locataire, au motif qu’ils ne peuvent pas décider eux-mêmes des travaux de copropriété.
Une décision récente de la Cour de cassation du 21 mai 2026 rappelle au contraire que le bailleur reste responsable envers son locataire, sauf véritable cas de force majeure, strictement caractérisé.
Dans l’affaire jugée, des locataires subissaient des désordres importants liés aux canalisations communes (eaux usées et eaux pluviales). Les bailleurs avaient saisi le syndic de copropriété, participé à des expertises amiables et des solutions techniques avaient été envisagées. Des travaux de remplacement des canalisations avaient été engagés, mais ils sont restés inachevés ou imparfaits.
La cour d’appel avait estimé que les bailleurs n’avaient commis aucune faute : ils n’avaient ni la qualité pour ordonner des travaux sur les parties communes, ni pour en contrôler l’exécution, cette mission relevant du seul syndicat des copropriétaires.
La Cour de cassation censure cette analyse : le simple fait que les désordres proviennent des parties communes et que le syndic ait été informé ne suffit pas à écarter la responsabilité du bailleur. En l’absence de véritable force majeure, le bailleur demeure tenu de son obligation de délivrance conforme et d’entretien du logement, incluant la jouissance paisible du bien, conformément à l'article 1719 du Code civil et à l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989.
En pratique, le bailleur reste donc l’interlocuteur direct du locataire :
- il doit réagir aux réclamations (infiltrations, dégâts des eaux, nuisances, humidité, insalubrité) ;
- il doit relancer et mettre en demeure la copropriété si les travaux tardent ou sont mal exécutés ;
- il s’expose, à défaut, à des demandes d’indemnisation du locataire (trouble de jouissance, réduction de loyer, résiliation du bail).
Le bailleur pourra ensuite exercer un recours contre le syndicat des copropriétaires pour obtenir le remboursement des sommes versées, mais cette action interne à la copropriété n’efface pas ses obligations vis-à-vis du locataire.
Pour les locataires, cette jurisprudence est protectrice : en présence de désordres affectant le logement, ils peuvent agir directement contre leur bailleur, sans avoir à gérer eux-mêmes les blocages de la copropriété ou du syndic.
En cas de désordres persistants dans un logement en copropriété, il est conseillé de se faire accompagner par un avocat en droit immobilier et droit de la copropriété afin de sécuriser la stratégie et les démarches, que l’on soit bailleur ou locataire.
